Reclamar os gastos de constitución dunha hipoteca. Que se pode reclamar e como?

En Asec Asesores gañamos unha reclamación contra Abanca, que beneficiou a un cliente que pagara os gastos a esta entidade, sen necesidade de litigar. Isto supón un aforro de custo e tempo de ata catro anos de media en litixios e para o reembolso dos gastos hipotecarios

Os consumidores poden reclamar os gastos de xestión, notario, AJD ou rexistro dalgunhas hipotecas. Aínda estás a tempo de saber se tes afectado polo cobro de cláusulas abusivas e como reclamarlle os gastos á túa entidade bancaria.

A primeira lexislación que aborda o conflito suscitado polos gastos de formalización dunha hipoteca atópase na sentenza do Tribunal Supremo de decembro de 2015 . Esta sentenza foi a primeira en declarar nulas , por consideralas abusivas , algunhas das cláusulas impostas polos bancos na constitución destes préstamos, concretamente aquelas que facían asumir ao prestatario todos os gastos de constitución dunha hipoteca.

En marzo de 2019, a nova Lei Hipotecaria incrementou a protección do consumidor, ao establecer medidas como a mellora da transparencia dos contratos hipotecarios , pero tamén determinou a cuestión relacionada coa distribución dos gastos na formalización dunha hipoteca . Así, establece que os gastos fiscais, os gastos notariais da escritura, a inscrición no Rexistro e os gastos de xestión correrán sempre por conta da entidade bancaria, mentres que os gastos de taxación correrán por conta do prestatario (e os das copias dos notarios). que isto solicita).

Agora, o Tribunal de Xustiza da Unión Europea (TJUE) afondou nesta protección xurídica do consumidor, na  sentenza do pasado 16 de xullo na que considera que os gastos de constitución da hipoteca deben ser asumidos por “o solicitante do servizo hipotecario.” en cuestión ou a cuxo favor estea inscrito o dereito.” E este non é outro que o prestamista (entidade que presta o diñeiro), que debe asumilos na súa totalidade, salvo que as disposicións da lexislación nacional impoñan pagamentos ao consumidor.

Que gastos se poden reclamar

Poderanse reclamar os seguintes gastos de constitución hipotecaria:

• Gastos de xestión: recaen integramente sobre o prestamista desde o 16 de xuño de 2019, de acordo coa lei reguladora dos contratos de crédito inmobiliario.
• Gastos de rexistro: recaen sobre o prestamista xa que é el quen rexistra ou anota o dereito.
• Gastos notariais: desde o 16 de xuño de 2019, os gastos notariais da escritura de préstamo hipotecario recaen sobre o prestamista. Antes do 16 de xuño de 2019, os gastos notariais caían por igual entre o prestamista e o prestamista.
• Gastos de taxación: os consumidores con hipotecas anteriores ao 16 de xuño de 2019 poderán solicitar ao banco o reembolso dos gastos de taxación. Despois desta data, os gastos recaen sobre o consumidor, xa que se entende que pode elixir con quen e onde facer a taxación.
• Imposto de Actos Xurídicos Documentados, en diante imposto AJD: recae sobre o prestamista se a hipoteca é posterior ao 10 de novembro de 2018, e sobre o prestatario no caso contrario.
• Comisión de apertura: Tamén se poderá reclamar se a entidade financeira non pode acreditar que informara de forma clara e comprensible sobre a súa aplicación na hipoteca e non pode acreditar que corresponde a un servizo efectivamente prestado ou a gastos reais nos que incorrera. a entidade.
• Documentación: unha sentenza do Tribunal Supremo de 2018 establece que, no que se refire ao selo de documentos notariais, se aboará a partes iguais entre prestamista e prestatario. As copias serán abonadas por quen as solicite.
• Contrato de seguro: segue sendo o tomador o que está obrigado ao pagamento da prima. Teña en conta que o banco non pode obrigarnos a contratar un seguro cunha compañía de seguros específica.

Quen pode reclamar

Se tes unha hipoteca e pagas todos os gastos (xestión, rexistro, notariado, imposto AJD, comisión de apertura), saiba que esta foi considerada unha cláusula abusiva, polo tanto e sempre que estea dentro do prazo , podes reclamar a devolución. de parte destas cantidades.

Cal é o prazo para poder reclamar?

Se unha cláusula resulta nula, non hai prazo para solicitar a súa nulidade.

Si, hai prazos para reclamar as cantidades, non obstante, tal e como sinala o Tribunal Supremo na sentenza prexudicial formulada a Europa, os prazos que considera posibles non rematarían ata, polo menos, abril de 2024. En todo caso, trátase dun proceso pendente. cuestión para aclarar. Tráenos a túa hipoteca e dirémosche se podes reclamar e canto podes recuperar.

Quen paga os custos da hipoteca?

Por todos era sabido que, cando un consumidor solicitaba un crédito hipotecario, a Banca cobráballe a pagar cantidades que, como agora sabemos, non tiñan que soportar.

Isto aconteceu historicamente, xa que os consumidores NON tiñan a obriga de pagar á Notaría, Rexistro, Xestión ou Taxación os gastos derivados da hipoteca e, non obstante, por unha actuación enganosa e claramente abusiva das Entidades Financeiras, acabaron asumindo todos estes gastos. . Polo tanto, agora pódense reclamar e recuperar as cantidades.

En 2019 regúlase de forma máis clara e completa quen é o responsable de pagar cada gasto e, a partir dese momento, os clientes consumidores só teñen que aboar as cantidades correspondentes á Tasación do inmoble e as copias da escritura que soliciten a Yeah.

Como reclamar os gastos da hipoteca?

Para recuperar as cantidades aboadas por Notario, Rexistro, Axencia e Taxación, deberá declararse previamente nula a cláusula que obriga ao pagamento. 

A declaración de nulidade da cláusula é o recoñecemento das actuacións abusivas do Banco e permítenos recuperar as cantidades indebidamente pagadas polos consumidores.

O TJUE está a favor do consumidor e a declaración de nulidade non prescribe

En xullo de 2020, o TJUE aclarou que unha vez declarada nula a cláusula de gastos, debe utilizarse a lexislación nacional para determinar quen debe aboalas. De non existir en España unha normativa que obrigase ao acreedor hipotecario a pagar total ou parcialmente ese gasto, será a entidade bancaria quen pague esas cantidades.

Como se calculan os custos das hipotecas?

Cando se fala de cantidades aproximadas ás que poden ascender estes gastos, hai que saber que tanto os Honorarios de Notario e Rexistro como os de Taxación e Impostos da operación dependerán do valor do inmoble hipotecado e do importe do préstamo hipotecario.

Así, canto maior sexa o valor e as cantidades, maiores serán os gastos a pagar.

A modo de mera aproximación, xeralmente os gastos dun préstamo hipotecario por importe de 150.000 € xiran arredor dos 1.000 € (Notario, Rexistro, Xestión e Taxación) sen ter en conta os impostos.

E se tamén che cobrasen unha comisión de apertura ao asinar a túa hipoteca?

Non te preocupes! Segundo a sentenza da Audiencia do 16 de marzo de 2023, pódese reclamar a súa nulidade se non reúne os requisitos de transparencia e abuso. Na nosa oficina, ofrecémosche estudar o teu caso de xeito gratuíto e informarémosche das túas posibilidades de reclamar. Póñase en contacto connosco agora!

Canto son os custos de formalización dunha hipoteca?

Se tomamos unha hipoteca media de 150.000 euros, os gastos de establecemento ascenden a uns 3.000 euros.