A FISCALIDADE DO ALUGUEIRO TURÍSTICO E VACACIONAL

O alugueiro turístico e vacacional emerxeu como unha opción moi popular tanto para viaxeiros que buscan alternativas aos hoteis tradicionais como para propietarios que desexan maximizar o uso das súas propiedades. Este fenómeno responde á demanda dos viaxeiros por opcións de aloxamento máis flexibles e, a miúdo, máis económicas. Con todo, esta modalidade de alugueiro presenta particularidades fiscais e normativas que deben ser comprendidas tanto por propietarios como  por arrendatarios.

O alugueiro turístico e vacacional refírese á cesión temporal dunha vivenda completamente amoblada e equipada destinada a proporcionar aloxamento por un período curto de tempo, xeralmente non superior a un mes, aínda que pode variar segundo as regulacións locais e as preferencias do propietario. Deste xeito, a característica máis distintiva do alugueiro turístico é a súa temporalidade, con arrendamentos que non están destinados a servir como residencias permanentes.

En moitos casos, os alugueiros turísticos inclúen servizos adicionais como limpeza, cambio de roupa de cama, servizo de recepción, entre outros, que son máis comúns na industria hostaleira. Estes servizos poden influír na clasificación fiscal do alugueiro.

A proliferación de plataformas dixitais facilitou enormemente o proceso de alugueiro turístico, permitindo aos propietarios chegar a un público global e aos inquilinos atopar aloxamentos facilmente desde calquera lugar do mundo. Estas plataformas revolucionaron o mercado do alugueiro turístico, pero tamén xeraron a necesidade de regulacións específicas para asegurar o cumprimento das normativas locais.

O marco normativo que rexe o alugueiro turístico e vacacional evolucionou significativamente nos últimos anos.

Historicamente, estes arrendamentos estaban regulados baixo a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU). Con todo, coa entrada en vigor da Lei 4/2013, excluíronse estes arrendamentos da LAU e transferíronse as competencias de regulación ás comunidades autónomas. Isto resultou nunha diversidade de normativas, cada unha adaptada ás necesidades e características específicas de cada rexión.

En moitas comunidades autónomas, os propietarios deben rexistrar as súas propiedades como vivendas de uso turístico e obter as licenzas necesarias.

Este proceso asegura que as propiedades cumpran con certos estándares de calidade e seguridade. As normativas autonómicas adoitan establecer requisitos mínimos sobre as condicións de habitabilidade, seguridade e calidade que deben cumprir as vivendas destinadas a alugueiro turístico

Aspectos Fiscais

O tratamento fiscal do alugueiro turístico e vacacional depende dos servizos ofrecidos xunto co alugueiro. Así, os ingresos procedentes do alugueiro turístico considéranse rendementos do capital inmobiliario se non inclúen servizos complementarios propios da industria hostaleira. Nestes  casos, os ingresos decláranse na declaración anual do IRPF como rendementos do capital inmobiliario. Os propietarios poden deducir certos gastos relacionados coa obtención destes ingresos, como gastos de mantemento, reparacións, subministracións, seguros da propiedade etc…

Se o alugueiro inclúe servizos adicionais propios da industria hostaleira, os ingresos considéranse rendementos de actividades económicas. Servizos como recepción continua, limpeza periódica durante a estancia, comidas ou actividades recreativas clasifican o ingreso baixo esta categoría. Ademais, se o propietario emprega a unha persoa con contrato laboral a xornada completa para xestionar o alugueiro, tamén se consideran rendementos de actividades económicas.

 Segundo o artigo 23.2 da Lei do IRPF, os ingresos obtidos do alugueiro residencial poden beneficiarse dunha redución do 60 % no rendemento neto se a vivenda destínase a residencia habitual do arrendatario. Con todo, esta redución non é aplicable aos ingresos provenientes do alugueiro turístico e vacacional, xa que estes non están destinados a servir como residencia permanente.

Neste sentido, a consulta vinculante V0935-22 do 29 de abril de 2022 reitera os requisitos para aplicar a redución do 60 % do rendemento neto positivo do capital inmobiliario no IRPF. A redución aplícase só se o arrendamento non constitúe unha actividade económica segundo o establecido no artigo 27.2 da Lei do IRPF. É fundamental que o inmoble se destine efectivamente a vivenda permanente do arrendatario e débese demostrar mediante contrato e probas válidas que o  inmoble se usa como vivenda habitual.

Ademais, se o arrendatario é unha persoa xurídica, debe acreditarse que o inmoble se destina á vivenda de persoas físicas específicas, como no caso de empregados identificados no contrato.

Respecto ao Imposto sobre o Valor Engadido no contexto do alugueiro turístico e vacacional, resulta un aspecto crucial que afecta tanto os propietarios como aos intermediarios.

Segundo a Lei do IVE, existen varias exencións que poden aplicarse aos alugueiros de vivendas. A exención máis relevante para o alugueiro turístico e vacacional é a relativa aos arrendamentos de vivendas destinadas exclusivamente a uso residencial. Segundo o artigo 20.23 da Lei do IVE, os arrendamentos de vivendas estarán exentos de IVE se non inclúen servizos propios da industria hostaleira.

Para que un alugueiro vacacional estea exento de IVE, deben cumprirse as seguintes condicións: a vivenda debe estar destinada exclusivamente a ser utilizada como residencia do inquilino e non se deben prestar servizos adicionais como limpeza periódica, cambio de roupa de cama, recepción,  entre outros. Por tanto, se o propietario do alugueiro turístico ofrece algún destes servizos, o alugueiro considerarase como unha prestación de servizos de hospedaxe e estará suxeito ao IVE.

 Conclusións

 A fiscalidade do alugueiro turístico e vacacional é un aspecto fundamental que tanto propietarios como arrendatarios deben coñecer ben debido ás súas particularidades e a evolución normativa que experimentou nos últimos anos. Este tipo de alugueiro converteuse nunha opción popular pola súa flexibilidade e economía, aínda que conleva complexidades fiscais e legais que requiren atención.

 A regulación do alugueiro turístico foi descentralizada, permitindo ás comunidades autónomas establecer os seus propios requisitos e estándares. Este cambio normativo ha resultado nunha diversidade de regulacións autonómicas que buscan asegurar a calidade e seguridade dos aloxamentos turísticos. Os propietarios deben rexistrar as súas propiedades e obter licenzas específicas, cumprindo con normativas sobre habitabilidade e seguridade.

Desde o punto de vista fiscal, a clasificación dos ingresos provenientes do alugueiro turístico depende dos servizos adicionais ofrecidos. Se non se inclúen servizos típicos da industria hostaleira, os ingresos considéranse rendementos do capital inmobiliario e poden deducirse  certos gastos relacionados. Con todo, se se ofrecen servizos como limpeza periódica ou recepción, os ingresos clasifícanse como rendementos de actividades económicas.

É crucial entender que a redución  do 60% no rendemento neto, aplicable  aos alugueiros residenciais destinados a vivenda habitual, non se aplica aos alugueiros turísticos. Esta distinción subliña a importancia da clasificación correcta dos ingresos e o cumprimento das condicións establecidas para cada tipo de alugueiro.

En canto ao IVE, os alugueiros turísticos poden estar exentos se non inclúen servizos propios da industria hostaleira e destínanse exclusivamente a uso residencial. Con todo, ao ofrecer servizos  adicionais, o alugueiro considérase unha prestación de servizos de hospedaxe e está suxeito ao IVE.

En resumo, a fiscalidade do alugueiro turístico e vacacional é un ámbito complexo que require un entendemento detallado das regulacións locais e fiscais. Os propietarios deben estar atentos ás normativas autonómicas e as implicacións fiscais dos servizos que ofrecen para garantir o cumprimento e optimizar as súas obrigacións fiscais.